Update zu Covid-19 und Mietzinsreduktionen: Die ersten Gerichtsentscheide liegen vor
Die staatlichen Massnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie haben Mieter von Geschäftslokalen in teilweise schwierige Situationen gebracht (dazu auch: Corona-Massnahmen und Geschäftsmieten: Wie sich Mieter und Vermieter einigen können). Während die Geschäftstätigkeit vorübergehend eingestellt werden musste oder stark eingeschränkt war, waren Mietzinsen weiterhin geschuldet. Wo sich Mieter und Vermieter nicht einigen konnten, haben inzwischen Gerichte entschieden.
Keine Durchsetzung ausstehender Mietzinsen im betreibungsrechtlichen Schnellverfahren
Mit Urteil vom 23. April 2021 hatte das Zürcher Bezirksgericht entschieden, dass ausstehende Mietzinsen für Geschäftsräume, die wegen behördlicher Massnahmen nur eingeschränkt genutzt werden konnten, zumindest nicht im summarischen Rechtsöffnungsverfahren durchgesetzt werden können.
Um den Rechtsvorschlag gegen eine Betreibung zu beseitigen (Rechtsöffnung), steht ein rasches Verfahren zur Verfügung. Dabei muss die Gläubigerin ein Dokument (z.B. einen Vertrag) vorlegen, in dem der Schuldner die Forderung schriftlich anerkennt.
Ein Mietvertrag taugt aber zumindest dann nicht als Schuldanerkennung für ausstehende Mietzinsen, wenn der Mieter einwendet, dass am Mietobjekt Mängel bestehen, die eine Herabsetzung des Mietzinses rechtfertigen.
Ob die behördlichen Covid-19 Massnahmen im Einzelfall eine Mietzinsreduktion begründen oder nicht, kann nach dem vorliegenden Urteil nicht im summarischen Verfahren geprüft werden, sondern ist im Rahmen eines ordentlichen Gerichtsverfahrens zu beurteilen.
Zürcher Mietgericht verneint Anspruch auf Mietzinsreduktion
Eine vertiefte Prüfung der Rechtslage hat das Zürcher Mietgericht im Urteil vom 2. August 2021 (noch nicht rechtskräftig) vorgenommen. Danach begründen behördliche Betriebsschliessungen grundsätzlich keinen Anspruch auf eine Herabsetzung des Mietzinses.
Soweit nicht ausdrücklich etwas anderes zwischen den Parteien vereinbart ist, liegt beim gewöhnlichen Vertrag über Geschäftsräume das Betriebsrisiko ausschliesslich beim Mieter.
Die Vermieterin muss nur gewährleisten, dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben und unterhalten wird, der die Nutzung zum vorgesehenen Zweck ermöglicht.
Die Beschaffenheit zum vorgesehenen Gebrauch betrifft dabei nur objektbezogene, nicht aber betriebsbezogene Eigenschaften. Das heisst, solange die gemieteten Räumlichkeiten per se als Ladenlokal oder Restaurant benützt werden können, hat die Vermieterin ihre Pflichten unter dem bestehenden Mietverhältnis erfüllt. Selbst wenn das Lokal aufgrund behördlicher Massnahmen keine Kunden empfangen darf, liegt demnach kein Mangel am Mietobjekt vor.
Bei besonders schweren Auswirkungen von behördlichen Massnahmen kommt zwar eine gerichtliche Vertragsanpassung wegen wesentlich veränderter Umstände in Betracht (clausula rebus sic stantibus). Die Voraussetzungen dafür sind aber streng und im Einzelfall zu prüfen.
Für eine Vertragsanpassung muss die Mieterin laut Mietgericht darlegen, wie sich die behördlichen Massnahmen konkret auf ihren Geschäftsbetrieb ausgewirkt haben. Sie muss aufzeigen, welche betrieblichen Gegenmassnahmen sie mit welchem Erfolg ergriffen hat, welche staatlichen Hilfen sie erhalten hat oder weshalb sie darauf verzichtet hat. Gelingt dieser Nachweis nicht, stehen die Aussichten auf eine gerichtliche Mietzinsreduktion nach aktueller Rechtsprechung schlecht.