Corona-Massnahmen und Geschäftsmieten: Wie sich Mieter und Vermieter einigen können
Zuerst ein Blick auf die rechtliche Ausgangslage: Ein Mietvertrag über Geschäftsräume ist grundsätzlich ein rein privates Rechtsverhältnis. Der vereinbarte Mietzins ist geschuldet, soweit der Mieter das Mietobjekt zum vereinbarten Zweck nutzen kann.
Gestörtes Vertragsverhältnis durch Corona-Massnahmen
Durch die vom Staat verordneten Massnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie wurden private Vertragsverhältnisse teilweise erheblich gestört. Dies beschränkt sich nicht auf Mietverträge. Da zum Glück höchst selten, sind die Rechtsfolgen solch massiver staatlichen Eingriffe im jeweiligen Vertrag aber kaum geregelt. Auch dem Gesetz oder der Rechtsprechung ist dazu nichts Konkretes zu entnehmen.
Das Parlament hat sich im Rahmen der Corona-Gesetzgebung zwar mit der Frage der Geschäftsmieten auseinandergesetzt, letztlich aber keine verbindliche Regelung getroffen. Es bleibt nun im Einzelfall abzuwägen, welche Lösung sachgerecht ist.
In Frage kommt eine Mietzinsherabsetzung wegen Mangelhaftigkeit des Mietobjekts gemäss Art. 259d Obligationenrecht.
Ein Mangel liegt vor, wenn das Mietobjekt eine vereinbarte Eigenschaft nicht aufweist oder nicht zum vorgesehenen Gebrauch genutzt werden kann.
Falls ein Mangel den Gebrauch für den vorgesehenen Zweck verhindert oder einschränkt, kann die Mieterin eine entsprechende Mietzinssenkung verlangen. Ob staatliche Betriebsverbote, wie sie zur Pandemiebekämpfung verordnet wurden, zur Mangelhaftigkeit des Mietobjekts (z.B. eines Gastronomielokals) führen, ist fraglich und von den Gerichten noch zu klären.
Zu denken wäre zudem an eine richterliche Vertragsanpassung aufgrund veränderter Umstände.
Ändern sich die äusseren Bedingungen nach einem Vertragsabschluss derart, dass die Weiterführung des Vertrags für eine Partei unzumutbar wird, kann diese beim Gericht eine Vertragsanpassung verlangen.
Voraussetzung dafür ist, dass diese Veränderung weder vorhersehbar noch vermeidbar war und dass die veränderten Umstände eine gravierende Äquivalenzstörung zur Folge haben.
In Bezug auf Corona-bedingte Betriebsschliessungen ist ausschlaggebend, ob die Pandemie und die getroffenen staatlichen Gegenmassnahmen für die Parteien unvorhersehbar waren. Davon wird man bei Mietverträgen, die vor Ausbruch der Pandemie abgeschlossen wurden, ausgehen können. Auch die Unvermeidbarkeit und die gravierende Äquivalenzstörung wird bei staatlichen Betriebsschliessungen zu bejahen sein.
Ob und in welchem Umfang die Gerichte gestützt darauf Mietzinssenkungen anordnen werden, bleibt abzuwarten. Wurden die geschuldeten Mietzinsen allerdings während der Betriebsschliessung vorbehaltlos bezahlt, stünde dies einer nachträglichen richterlichen Vertragsanpassung grundsätzlich entgegen.
Möglichkeiten für einvernehmliche Lösungen
Angesichts bestehender Rechtsunsicherheiten werden betroffene Mieterinnen und Vermieter in vielen Fällen eine einvernehmliche Lösung der gerichtlichen Auseinandersetzung vorziehen.
Neben temporären Mietzinssenkungen oder Teilschulderlassen könnte die Stundung von Mietzinsforderungen ein möglicher Ansatz sein:
Vorübergehende Mietzinssenkung: Eine befristete Mietzinssenkung kann davon abhängig gemacht werden, ob und in welchem Umfang noch staatliche Finanzhilfen in Aussicht stehen. Es sollte zudem explizit festgehalten werden, dass die Senkung aufgrund der aktuellen Situation gewährt wird und zeitlich befristet ist, damit im Hinblick auf das künftige Mietverhältnis Rechtssicherheit besteht.
Teilweiser Erlass geschuldeter Mietzinsen: Es ist zu bedenken, dass mit einem Schulderlass die Forderung untergeht. Das heisst, selbst wenn die Mieterschaft zu einem späteren Zeitpunkt wieder in der Lage sein sollte, die erlassenen Mietzinsen zu bezahlen, besteht kein Anspruch mehr darauf.
Stundung von Mietzinsforderungen: Die Parteien können vereinbaren, dass die Fälligkeit des Mietzinses aufgeschoben wird. Im Stundungsvertrag verzichtet die Gläubigerin darauf, die Forderung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geltend zu machen. Damit wird verhindert, dass gegenüber dem Schuldner die Betreibung eingeleitet wird oder Verzugszinsen auflaufen. Im Gegenzug anerkennt der Schuldner den Bestand und die Höhe der Forderung.
Stundungen und (Teil-)Schulderlasse können grundsätzlich formlos vereinbart werden, das heisst ein schriftlicher Vertrag ist nicht erforderlich. Die Parteien sind ausserdem frei, den Aufschub oder die Senkung ausstehender Mietzinsen an Bedingungen zu knüpfen. Damit können allfällige Unsicherheiten bezüglich staatlicher Entschädigungszahlungen angemessen berücksichtig werden.