Erwerb von Schweizer Immobilien durch ausländische Staatsangehörige
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – auch Lex Koller genannt - schränkt den Erwerb von Immobilien in der Schweiz durch ausländische Staatsangehörige und ausländisch kontrollierte Unternehmen stark ein.
Personen mit Wohnsitz im Ausland und ausländische Unternehmen benötigen eine Bewilligung, wenn sie in der Schweiz eine Immobilie erwerben möchten.
Für die Erteilung von Bewilligungen sind die kantonalen Behörden zuständig und eine Bewilligung kann nur ausnahmsweise erteilt werden, wenn ein gesetzlich definierter Bewilligungsgrund vorliegt.
Wohneigentum für ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz
Nicht unter die Bewilligungspflicht fallen grundsätzlich Personen mit dauerndem Wohnsitz in der Schweiz (mindestens Aufenthaltsbewilligung B), die eine Immobilie als Hauptwohnung erwerben wollen.
Zweit- und Ferienwohnungen oder Immobilien zur Vermietung können ausserdem auch von EU/EFTA-Staatsangehörigen mit dauerndem Wohnsitz in der Schweiz erworben werden. Sie sind in dieser Hinsicht Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt.
Voraussetzung ist, dass die Person sich mit der Absicht des dauernden Verbleibens in der Schweiz aufhält. Ausserdem muss sich der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen in der Schweiz befinden. Das ist bei Personen, die zum Beispiel für eine Weiterbildung oder einen befristeten Arbeitseinsatz vorübergehend in der Schweiz wohnen, nicht der Fall.
Ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz im Ausland und ausländische Unternehmen
Als ausländische Staatsangehörige im Sinne der Lex Koller gelten alle Personen ohne Schweizer Pass mit Wohnsitz im Ausland und Personen mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder EU/EFTA-Bürger sind noch eine Niederlassungsbewilligung (C) besitzen.
Als ausländische Unternehmen gelten juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften mit Sitz im Ausland. Ebenfalls darunter fallen juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, sofern sie von Personen im Ausland kontrolliert werden, was bei einer ausländischen Beteiligung von über 50% der Fall ist.
Zu beachten ist, dass auch eine ausländische Finanzierung des Immobilienerwerbs eine Bewilligungspflicht begründen kann.
Denn als Erwerb wird nicht nur die formelle Eigentümerstellung qualifiziert, sondern auch andere Rechte, die dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung verschaffen. Dies ist gemäss Art. 1 Abs. 2 lit b BewV insbesondere dann der Fall, wenn die Bedingungen einer Finanzierung, die Höhe des Kredits oder die Vermögensverhältnisse des Käufers, diesen in eine besondere Abhängigkeit vom Finanzierer bringen.
Bewilligungsfreier Erwerb von Gewerbeimmobilien
Von der Lex Koller nicht erfasst und somit keiner Bewilligung bedarf der Erwerb eines sogenannten Betriebsstätte-Grundstücks.
Darunter fallen Grundstücke, die als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebs oder eines freien Berufes dient.
Ergibt eine erste Einschätzung, dass ein Immobilienerwerb von der Bewilligungspflicht ausgenommen ist, ist es in der Regel zu empfehlen, diesbezüglich vorab eine Bestätigung der zuständigen kantonalen Behörde einzuholen.